Lakásvásárlás költségei: mikor mennyit fizetsz?

A lakásvásárlás költségeit három külön sorban érdemes tervezni: a vételár már kifizetett része, a még esedékes vételárrészletek és a vételáron felüli terhek. A foglaló teljesítéskor beszámít a vételárba. Az illeték általában később, a NAV meghagyása után válik fizetendővé. A bank pénze és az egyedi díjak napját a saját irataid alapján írd be.

Eszter már tudja, mennyibe kerül a kiszemelt lakás, mégis bizonytalan: mennyi pénz kell a szerződés napján, mennyi a banki teljesítés előtt és mi marad a költözésre? A három pénzsor szétválasztása után látszik, melyik összeg része az árnak, és melyiket kell azon felül fedezni.

Röviden

• A foglaló nem automatikus pluszköltség: Szerződésszerű teljesítéskor a foglaló beleszámít a vételárba; nem fizetendő még egyszer plusz költségként. A jogcímet a szerződésnek világossá kell tennie.
• Az illeték alapeseti becslés: teljes, vagyoni értékű joggal nem terhelt lakástulajdon megszerzésekor, mentesség vagy kedvezmény nélkül a NAV által meghatározott forgalmi érték 1 milliárd Ft-ig terjedő részére 4% vonatkozik. Az 1 milliárd Ft feletti rész illetéke 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft. A NAV az illetéket a saját eljárásában megállapított forgalmi értékből számítja; ez eltérhet a szerződéses vételártól.
• A NAV napja később derül ki: Az illetékfizetés pontos napja az adásvételi szerződéskor nem ismert; a NAV fizetési meghagyásának kézbesítésétől indul a fizetési határidő. A kézbesítéstől 30 nap a fizetési határidő.
• A földhivatali díj nem mindig vevői kiadás: a vizsgált általános tulajdonjog-bejegyzési alapdíj 10 600 Ft, de a fizető személyét és a megbízás csomagját ellenőrizni kell.
• A banki pénz feltételes: Az igényelt lakáshitel és a kalkulált törlesztő nem banki jóváhagyás; a hitelképesség és fedezet külön vizsgálat tárgya. A banki folyósítás tényleges összegét és napját a banki döntés, szerződés és teljesített folyósítási feltételek határozzák meg; a tervezésben csak visszaigazolt vagy feltételezésként jelölt tételként szerepelhet.
• A tartalék külön sor: a költözésre és váratlan munkákra félretett pénzt ne számold el az eladónak fizethető összegként.

Három kassza: mi része a vételárnak, és mi plusz?

Az első kassza a szerződéses vételár. Ide tartozik a teljesítéskor beszámított foglaló vagy az elszámolt előleg, a további önerőből fizetett részlet és a bank által az eladónak folyósított vételárrész. A banki utalás finanszírozás, nem olyan készpénz, amelyet a vevő még egyszer szabadon elkölthet. A második kassza a vevőre eső plusz költség, például az ügyvéd, az eljárás vagy a banki termék díja, ha az adott ügyletben valóban te fizeted. A harmadik a megtartandó tartalék, amely a költözéshez és a vásárlás utáni élethez kell.

Sor	Mit jelent a tervben?	Mikor kerül be?
Vételár része	Az eladónak járó árba beszámító kifizetés	A szerződésben vállalt napon
Plusz költség	A vételáron felül viselt, igazolt ügyleti díj vagy adó	Ajánlat, szerződés vagy NAV-meghagyás szerint
Tartalék	Saját pénz, amelyet a vásárlás után is meg akarsz tartani	A teljes tervben elkülönítve

Ez a felosztás az első védelmi vonal a kétszeres számolás ellen. A 2027-től használható lakásvásárlási fizetési tervező ugyanezeket dátumos pénzmozgásként kezeli; 2026-os ügylethez a letölthető munkalapon készíts saját tervet. A vásárlási gyűjtőoldal a teljes döntési utat adja mellé.

Foglaló, előleg és a még hátralévő ár

Foglaló jogcímen az átadott pénz csak akkor minősül foglalónak, ha ezt a szerződés egyértelművé teszi. Teljesítés esetén Szerződésszerű teljesítéskor a foglaló beleszámít a vételárba; nem fizetendő még egyszer plusz költségként. Az előleg elnevezéséből sem lehet az adott szerződés minden megszűnési következményét egy mondatban levezetni: a jogcímet, az elszámolást és a finanszírozás meghiúsulását az ügyvéddel kell tisztázni. A foglaló és előleg külön útmutatója ehhez ad kérdéslistát.

Péter példájában a szerződéses vételár 50 millió Ft, a teljesítéskor beszámítandó foglaló 5 millió Ft. A még kifizetendő vételár ezért 45 millió Ft. Ez szemléltetés, nem ajánlott foglalóösszeg: a konkrét összeg és határnap a felek megállapodásából következik. Ha a bank az eladónak folyósít, a hátralévő vételárnak csak azt a részét kell Péter saját pénzéből biztosítania, amelyet nem fedez a visszaigazolt banki összeg.

Mely plusz költségeket írd külön sorba?

Az ügyvédi díjra kérj írásos ajánlatot, és nézd meg, milyen feladatokat foglal magában. A műszaki vizsgálat, energetikai irat, értékbecslés, banki díj, biztosítás, közvetítői díj vagy költözés csak akkor kerülhet a te kiadásaid közé, ha az adott ügyletben téged terhel. Nem adunk általános ügyvédi százalékot vagy banki csomagdíjat, mert ilyen összeg nem következik a vételárból.

A megtekintett ingatlan-nyilvántartási díjrendeletben az általános tulajdonjog-változás eljárási alapdíja 10 600 Ft ingatlanonként, a jelzálogjog bejegyzése 20 000 Ft ingatlanonként, a hiteles elektronikus tulajdonilap-másolat 4 800 Ft. Ezek nem automatikusan összeadandó vevői tételek: a jelzálogjog díja akkor releváns, ha az adott ügyletben ilyen bejegyzés történik; egyes díjak csomagban lehetnek, és a díjviselő személyét külön kell tisztázni. A későbbi jogi időállapotot is ellenőrizd.

Az ilyen költségeket az írásos ajánlat napján még becslésként, a számla vagy határozat után tényleges összegként vezesd. Így a „várható” és a „már fizetendő” nem csúszik egy sorba.

Vagyonszerzési illeték: az összeg és a nap két kérdés

Kedvezmény és mentesség nélkül, teljes, vagyoni értékű joggal nem terhelt lakástulajdon megszerzésekor a NAV által megállapított forgalmi érték 1 milliárd Ft-ig terjedő részére az illeték 4%. Az 1 milliárd Ft feletti rész illetéke 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft. Résztulajdonnál vagy vagyoni értékű jognál a határok külön szabály szerint arányosulnak. A NAV az illetéket a saját eljárásában megállapított forgalmi értékből számítja; ez eltérhet a szerződéses vételártól. Lakásvásárláskor több mentesség és kedvezmény lehetséges, például cserepótló vétel és CSOK Plusz mellett; ezek csak az egyedi feltételek teljesülésekor alkalmazhatók. Emiatt egy vételárból azonnal kiszámolt összeg csak feltételes tervérték; a saját ügyedben a NAV szabályait és a meglévő illetékkalkulátort is ellenőrizd.

Péter példájában feltételezzük, hogy a NAV által elfogadott forgalmi érték 50 millió Ft, a teljes ingatlan megszerzésére az alapeseti kulcs vonatkozik, és nincs kedvezmény vagy mentesség. Így a szemléltető illeték 2 millió Ft. Ez a vételáron felüli összeg, de a fizetési napja nem a foglaló napja. Az illetékfizetés pontos napja az adásvételi szerződéskor nem ismert; a NAV fizetési meghagyásának kézbesítésétől indul a fizetési határidő. A meghagyás kézbesítésétől számított határidő 30 nap.

Az ábra megnyitása nagy méretben

Mikor kell ténylegesen rendelkezésre állnia a pénznek?

A saját tervet dátum szerint, nem csak végösszegként olvasd. A szerződés mondja meg, mikor kell a foglalót és a további vételárrészleteket teljesíteni. A banki folyósítást csak a bank írásos döntése és a teljesített feltételek alapján kezeld biztosnak. A NAV-értesítésig az illeték dátumát hagyd ismeretlenként, miközben az összegre külön készülhetsz. A foglaló, további vételárrészletek, banki finanszírozás, ügyvédi díj és költözés esedékessége az adott szerződés/ajánlat és banki iratok szerint rögzíthető; ismeretlen dátumot külön kell mutatni.

Esemény	Pénz iránya	Dátum forrása	A tervben hogyan szerepeljen?
Foglaló vagy előleg	Vevőtől az eladóhoz vagy letétbe, szerződés szerint	Ügyvéd által ellenőrzött megállapodás	Vételár részeként, ha a szerződés szerint beszámít
További önerő	Vevőtől a szerződés szerinti címzetthez	Adásvételi szerződés	A még hátralévő ár részeként
Banki folyósítás	Banktól a szerződés szerinti címzetthez	Írásos banki feltételek	Finanszírozási eseményként, csak visszaigazolt összeggel és nappal
Ügyleti szolgáltatások	A díjviselőtől a szolgáltatóhoz	Egyedi ajánlat vagy számla	Külön pluszköltségként, ha téged terhel
Illeték	Vevőtől a NAV-hoz, ha fizetendő	NAV fizetési meghagyás	Addig ismeretlen napú későbbi kötelezettség

A „dátum forrása” oszlop dokumentumtípust jelent, nem azt, hogy a táblázat valamelyik napot előre kijelöli. A 2027-től használható tervezőben a költségek és bevételek még ismeretlen összegét vagy napját nyitva hagyhatod, a vételárrészletekhez és a birtokbaadáshoz azonban egyeztetett dátum kell. A nulla forint és az ismeretlen érték nem ugyanaz: az első ellenőrzött összeg lehet, a második további egyeztetésre vár.

Banki rész és önerő: a folyósítás nem készpénztartalék

A bank a HFM korlátjához elfogadott ingatlanértéket használ, amely eltérhet a szerződéses vételártól. Ezért a szerződéses vételárból visszaszámolt „elég lesz ennyi önerő” nem biztos banki válasz. Az igényelt lakáshitel és a kalkulált törlesztő nem banki jóváhagyás; a hitelképesség és fedezet külön vizsgálat tárgya. Kérj az adott lakáshoz és személyes pénzügyi helyzethez írásos feltételeket; a korábbi hitelek törlesztése is számít a banki vizsgálatban. A bank által közvetlenül az eladónak utalt rész nem jelenhet meg még egyszer saját elkölthető pénzként.

Eszter banki összege még csak becslés. A fizetési tervben ezért két állapotot tart fenn: a visszaigazolt saját pénzt, és a banki döntéstől függő forrást. A banki folyósítás tényleges összegét és napját a banki döntés, szerződés és teljesített folyósítási feltételek határozzák meg; a tervezésben csak visszaigazolt vagy feltételezésként jelölt tételként szerepelhet. Ha Wekerle Pluszra pályázik, a program külön útmutatójából indul, majd az adott bank ajánlatát és eljárását kéri; nem vesz át egy internetes kamatplafont tényleges folyósításként.

Új építésű lakás és különleges illetékhelyzet

Új építésű ügyletnél a készültségi állapot, műszaki átadás és banki részfolyósítás eltérő ütemet adhat. A konkrét szakaszokat nem lehet egyetlen általános százaléklistával helyettesíteni. A szerződés, a beruházó dokumentumai és a bank feltételei együtt adják a saját tervet. A vásárlási menetrend útmutató segít az iratok sorrendjében.

Illetéknél az alapeseti mérték nem mindenki tényleges fizetendő összege. Lakásvásárláskor több mentesség és kedvezmény lehetséges, például cserepótló vétel és CSOK Plusz mellett; ezek csak az egyedi feltételek teljesülésekor alkalmazhatók. Ha eladtál másik lakást, támogatást használsz, csak tulajdoni hányadot szerzel vagy más kivétel merül fel, a NAV eredeti szabályából ellenőrizd az egyedi számítást. Addig a tervezőben a NAV által később megállapítandó tételt ne állítsd biztos alapeseti összegnek.

Tölthető fizetési terv: mit vigyél az ügyvédhez és a bankhoz?

A letölthető munkalapon a vételár, a pluszköltség és a későbbi NAV-tétel külön blokk. Írd melléjük a dokumentumot, amelyből az összeg és a határnap származik. Ha nincs ilyen dokumentum, hagyd a napot nyitva, és jelöld a következő egyeztetendő felet. A 2027-től használható dátumos fizetési tervező az igazolt összegeket és napokat esetleges pénzhiányi ponttá alakíthatja.

📄 Lakásvásárlási fizetési munkalap letöltése (PDF) →

Gyakran Ismételt Kérdések