Foglaló vagy előleg lakásvásárlásnál: mi a különbség?

Foglaló vagy előleg lakásvásárlásnál? A másik félnek fizetett pénz akkor foglaló, ha a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Teljesítéskor beszámít a vételárba, meghiúsuláskor viszont a felelősségtől függő következménye lehet. Előlegnél ezek a külön foglalószabályok nem lépnek életbe pusztán a pénz átadásától; a saját szerződésedet ügyvéddel olvasd át.

Kata már kiválasztotta a lakást, az eladó pedig fizetést kér az aláírás környékén. Mielőtt utal, azt kell megértenie, milyen jogcímen adja át a pénzt, mikor számítják be az árba, és mi történne, ha a szerződés mégsem teljesülne. Ugyanezekre kérj választ te is az ügyvédtől, amíg a feltételeken még lehet egyeztetni.

Röviden

• A megnevezés számít, de a rendeltetés is: A másik félnek fizetett pénz akkor tekinthető foglalónak, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
• Teljesítéskor: Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a szolgáltatás ellenértékébe beszámít.
• Meghiúsuláskor: a Ptk. a felelősség szerint eltérő foglalókövetkezményeket ír elő; az egyedi felelősséget ez a cikk nem állapítja meg.
• Összeg: A Ptk. 6:185. § a foglaló rendeltetését és következményeit szabályozza, de nem ír elő általánosan kötelező 10%-os lakásvásárlási foglalót.
• Irat: Ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni.
• Pénzügyi terv: a foglalót a tényleges fizetési napján, a vételárba beszámító tételként írd be, ne vételáron felüli költségként.

Mikor foglaló az átadott pénz?

A másik félnek fizetett pénz akkor tekinthető foglalónak, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. A „már átutaltam” és a „majd levonjuk a végén” mondat nem válaszolja meg a jogcímet. Kérd meg az ügyvédet, hogy az írásbeli megállapodásban jelölje meg a fizetés rendeltetését, a címzettet, az összeg beszámítását és a meghiúsulási helyzetek kezelését.

Ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni. Az adásvételi szerződés megkötése előtt átadni kívánt pénznél különösen fontos tisztázni, milyen irat alapján és milyen feltételekkel fizetsz. Egy foglaló elnevezésű utalási közlemény önmagában nem pótolja az egyértelmű szerződéses rendeltetést.

Az előleg a vételár előre fizetett része. Az előleg a vételár előre megfizetett része; a foglaló speciális jogkövetkezményei csak egyértelmű foglaló-rendeltetésnél állnak be. Előleg visszafizetését és az esetleges egyéb igényeket a szerződés és a meghiúsulás jogcíme alapján kell vizsgálni. Ezért az „előleg mindig visszajár” leegyszerűsítésből ne hozz szerződéses döntést: a konkrét visszafizetési és más igényeket az ügyvéd a szerződés és a meghiúsulás módja alapján vizsgálja.

Mi történik, ha teljesül vagy meghiúsul az adásvétel?

A következő tábla a Ptk. foglalóra vonatkozó alapeseteit mutatja. A „felelős fél” nem azonos azzal, aki először jelzi, hogy gond van: a felelősség megítéléséhez a szerződés és a tényleges események kellenek. A táblázat ezért nem dönt el egyedi vitát.

Helyzet a szerződésben és a teljesítésben	A foglaló Ptk. szerinti alapkövetkezménye
A felek teljesítenek	Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a szolgáltatás ellenértékébe beszámít.
Egyik fél sem vagy mindkét fél felelős a meghiúsulásért	A foglaló visszajár, ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem vagy mindkét fél felelős.
A foglalót adó fél felelős a meghiúsulásért	A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az általa adott foglalót elveszíti.
A foglalót kapó fél felelős a meghiúsulásért	A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A Ptk. a szerződésszegés más következményeit sem zárja ki pusztán a foglaló miatt. Ha vita van a kár, kötbér, késedelem vagy a meghiúsulás oka körül, az összegek és igények egymáshoz való viszonyát ügyvédnek kell áttekintenie. A túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti. Ez sem általános ajánlott mértéket vagy automatikus bírósági csökkentést jelent.

Péter banki hitelből fizetné a vételár egy részét, de a bank még nem hozott döntést. Ő nem abból indul ki, hogy a hitel elmaradása biztosan „senkinek sem felróható”. Ügyvédjével azt tisztázza, milyen finanszírozási és fizetési feltételeket vállalhat, és a tervezett szerződés milyen kockázatot tesz rá. A lakásvásárlás menete útmutatóban az ajánlattól a birtokbaadásig láthatod a kapcsolódó lépéseket.

Mennyi foglalót fizess, és hogyan számold el?

A Ptk. 6:185. § a foglaló rendeltetését és következményeit szabályozza, de nem ír elő általánosan kötelező 10%-os lakásvásárlási foglalót. Az, hogy két fél milyen összeget fogad el, tárgyalási és kockázati kérdés. A nagyobb átadás több pénzt köt le, miközben a banki folyósítás időpontja, az ingatlan ellenőrzése vagy a későbbi költségek még bizonytalanok lehetnek. Kérj ügyvédi véleményt a konkrét összeghez és feltételekhez, és hagyj pénzt a lakásvásárlás költségeire és fizetési időpontjaira is.

Kata példájában a vételár 50 000 000 Ft, a szerződésben kifejezetten foglalóként szereplő első fizetés 5 000 000 Ft. Ha az ügylet teljesül, még 45 000 000 Ft vételárrész marad. Nem a teljes vételárat plusz a foglalót kell kifizetnie. Ez csak a beszámítás számpéldája, nem ajánlott foglalómérték.

A lakásvásárlási fizetési tervezőben a tényleges fizetési napokon rögzítsd a foglalót és a további vételárrészleteket. A lakásvásárlási fizetési tervező 2027. január 1-jétől eső pontos fizetési napokat fogad el; korábbi ügyletekhez külön időtervet kell készíteni. Az ügyvédi díj, illeték, költözés vagy felújítás további költség lehet; a foglaló viszont a vételár része, ha a szerződés teljesül. Ismeretlen banki folyósítási dátumot ne írj be biztos pénzérkezésként.

Mit tisztázz ügyvéddel fizetés előtt?

Vidd az ajánlatot, az adásvételi tervezetet és a banktól kapott írásos tájékoztatást ugyanarra az egyeztetésre. A kérdés nem csak az, „foglaló vagy előleg?”, hanem az, hogy a szerződés, a pénzmozgás és a finanszírozás ugyanazt a történetet írja-e le.

1. Jogcím és címzett: pontosan ki kapja a pénzt, és melyik szerződés melyik pontja mondja ki a rendeltetését?
2. Beszámítás: hogyan csökken a még fizetendő vételár; van-e külön előleg és foglaló, amelyet egymástól el kell választani?
3. Finanszírozás: mi történik, ha a bank kevesebbet hagy jóvá vagy később folyósít, mint a szerződésben vállalt fizetési nap?
4. Meghiúsulás: milyen tények és iratok alapján kell megvizsgálni a felelősséget és a visszafizetési igényt?
5. Bizonyíték: hogyan igazoljátok az átadást, a visszautalást, a határidőt és az esetleges módosítást?

A finanszírozás elmaradásához, határidőkhöz, vegyes fizetésekhez és felelősséghez kapcsolódó konkrét következményeket az aláírt szerződés és a tényállás alapján ügyvéddel kell ellenőrizni. Ha még nincs egyértelmű válasz, az átadás előtt kérj javított tervezetet. Az ügyvédtől a saját helyzetedre vonatkozó választ kérd, ne egy általános internetes mintamondatot másolj be.

Kata tehát a foglaló rendeltetését és beszámítását ellenőrzi az iratban. Péter a banki feltétel és a fizetési határidő kapcsolatát egyezteti. A lakásvásárlási tudástár a teljes folyamatban megmutatja, mikor érdemes ezekre visszatérni.

Ábra és letölthető ellenőrzőlap

Az ábra a szerződéses rendeltetést, a Ptk. foglalóalapeseteit és az egyedi ügyvédi vizsgálat pontját foglalja össze. Nem állapítja meg, melyik fél felelős egy konkrét meghiúsulásért.

📄 Foglaló vagy előleg ellenőrzőlap letöltése (PDF) →

Gyakran Ismételt Kérdések

Források és ellenőrzés

A jogi részeket a Polgári Törvénykönyv foglalóra és ingatlan-adásvételre vonatkozó szakaszai alapján ellenőriztük. A forrásszöveget és a cikk tényállításait 2026. november 13-án vetettük össze. A forrás állapota változhat; egy konkrét szerződés értelmezését és a felelősség megítélését az ügyvédedre bízd.

Szerző: berkalkulator.com. Elsődleges források alapján szerkesztett tájékoztató.