Bérlés vagy Saját Lakás?

Számolja ki, hogy pénzügyileg a lakásbérlés vagy a saját lakás vásárlása éri meg jobban hosszú távon! Részletes összehasonlítás 2026-os adatokkal.

1. Alapadatok

Ingatlan ára (Ft)

Az ingatlan teljes vételára. Ez az összeg, amit az eladónak fizetsz.

Tervezett megtartás (év)

Hány évig tervezed megtartani az ingatlant? Ez befolyásolja az egyszeri költségek (pl. illeték) évesre vetített mértékét.

Hasonló albérlet ára (Ft/hó)

Mennyibe kerülne egy hasonló színvonalú és méretű lakás bérlése havonta ma?

2. Piaci Környezet és Várakozások

Fontos: Az alábbi hozam-mezők reálhozamot kérnek, azaz az infláció feletti értéknövekedést. Például: ha 8%-os nominális hozamot vársz és 4%-os inflációt, akkor a reálhozam 4%. A kalkulátor automatikusan hozzáadja az inflációt a számításokhoz.

Várható infláció (éves %)

A pénz romlásának várható éves üteme. Befolyásolja a bérleti díj növekedését és a jövőbeli értékeket. Magyar átlag: 3-5%.

Alternatív befektetés hozama (reál, infláció felett %)

Mekkora éves REÁLhozamot érnél el, ha a lakásvásárlásra szánt önerőt inkább befektetnéd? Például: MÁP+ ~1-2% reálhozam, részvényindex hosszútávon ~5-7% reálhozam. NE add hozzá az inflációt – azt automatikusan hozzáadjuk!

Ingatlan értéknövekedése (reál, infláció felett %)

Mennyivel növekszik az ingatlan értéke évente, az infláción FELÜL? Hosszú távú magyar átlag: 0-2%. Negatív érték is lehet, ha reálértékvesztést vársz. NE add hozzá az inflációt – azt automatikusan hozzáadjuk!

Bérleti díj növekedése (reál, infláció felett %)

Mennyivel nő a bérleti díj évente, az infláción FELÜL? Általában 0% körüli, de népszerű lokációkban lehet pozitív. NE add hozzá az inflációt – azt automatikusan hozzáadjuk!

3. Finanszírozás (Hitel)

Önerő (%)

Az ingatlan vételárának hány százalékát fizeted saját tőkéből (készpénzből)?

Hitelkamat (%)

A felvett lakáshitel teljes hiteldíj mutatója (THM) vagy kamata.

Hitel futamidő (év)

Hány évre veszed fel a hitelt?

Részletes beállítások (adó, illeték, felújítás)

Vagyonszerzési illeték (%)

Vagyonszerzési illeték mértéke. Általában 4%.

Ügyvédi díj (%)

Ügyvédi munkadíj, általában a vételár 0.5-1%-a.

Ingatlanközvetítő díja (vételkor %)

Vevőként fizetett jutalék a vásárláskor. Gyakran 0%, ha az eladó fizeti a közvetítőt.

Ingatlanközvetítő díja (eladáskor %)

Eladáskor fizetett jutalék, jellemzően 2-3% az eladási árból.

Kezdeti felújítás (Ft)

Vásárlás utáni azonnali felújítás költsége (festés, burkolás, bútorozás).

Éves karbantartás (Ft)

Éves karbantartási költség (javítások, állagmegóvás, biztosítás), amit tulajdonosként neked kell fizetni.

Eredmény

Nominális értéken

Nominális: az összegek az adott évben érvényes forintban. Jelenérték (PV): minden összeg mai forintban kifejezve, az inflációval diszkontálva. A jelenérték jobban mutatja a valódi költséget mai pénzben.

Saját lakás havi átlagos NYERESÉGE:

+0 Ft

Vásárlás mindenképp megéri:

✓ Bármilyen bérleti díjnál

A saját lakás vásárlása egyértelműen kedvezőbb – nyereséges befektetés!

A várt ingatlan-értéknövekedés meghaladja az összes költséget (kamat, illeték, karbantartás, alternatív hozam). Ebben a szcenárióban a vásárlás nemcsak hogy olcsóbb a bérlésnél, hanem ténylegesen pénzt termel – átlagosan havi 0 Ft nyereséget.

Részletes levezetés (Tulajdonlás - 10 év alatt)

Kezdeti költségek (illeték, ügyvéd, vevői jutalék, felújítás):

Vagyonszerzési illeték (4%) + Ügyvédi díj (1%) + Vevői közvetítői jutalék (0%) = 5% az ingatlan árából, plusz a kezdeti felújítás (3 000 000 Ft). Ezek egyszeri, vissza nem térülő költségek.

-0 Ft

Futó költségek (karbantartás, adó):

Éves karbantartás (200 000 Ft) + éves felújítás + ingatlanadó, 10 évre összesítve, inflációval (4%) növelve. A költségek évről évre nőnek az inflációval.

-0 Ft

Hitelkamat + Banki költségek:

A hitel kamata 10 év alatt (0 Ft), plusz a hitel indítási költsége (150 000 Ft), plusz előtörlesztési díj eladáskor (0 Ft). A tőketörlesztés NEM szerepel itt, mert az a saját vagyonodba megy.

-150 000 Ft

Elmaradt hozam (Alternatív költség):

Ha az önerőt (30% = 12 000 000 Ft) és a kezdeti költségeket befektetted volna a várt nominális hozammal (infláció + reálhozam, adó után), 10 év alatt ennyivel többet kerestél volna. Ez az "opportunity cost" – amit feláldozol a lakásvásárlásért.

-0 Ft

Ingatlan értéknövekedése (Nyereség):

Az ingatlan értéke 10 év alatt 40 000 000 Ft-ról 0 Ft-ra nő (nominális éves ráta: infláció + reálnövekedés). Az eladáskori közvetítői díj (3%) levonásra kerül az eladási árból, és a számítás tartalmazza a várható szja-t az értéknövekedésen. A nyereség: 0 Ft.

+0 Ft

Teljes egyenleg (Negatív = Költség):

Az összes költség (kezdeti + futó + kamat + alternatív költség) mínusz az ingatlan értéknövekedése. Ha negatív, a lakásvásárlás nettó költséget jelent; ha pozitív, nyereséget termelt.

-0 Ft

Hogyan számol a kalkulátor?

A számítás a "teljes tulajdonlási költséget" (Total Cost of Ownership) vizsgálja. A kalkuláció figyelembe veszi az összes "elsüllyedt költséget" (hitelkamat, illeték, karbantartás) és a haszonáldozati költséget (amit a pénzed hozott volna befektetésként).

A tőketörlesztés (a hitel tőkerésze) nem költség, hanem megtakarítás (vagyonátrendezés), ezért nem csökkenti az egyenlegedet. Az ingatlan eladásakor keletkező nyereséget csökkenti az esetlegesen fizetendő kamatadó (SZJA).

A részletesebb magyarázatért és a bérlés vs vásárlás dilemmájáról szóló átfogó elemzésért olvasd el a cikkünket: Bérlés vagy Saját Lakás? Melyik éri meg jobban?

Kapcsolódó kalkulátorok

Vagyonszerzési Illeték Kalkulátor: Számold ki pontosan, mennyi illetéket kell fizetned a vételár után.
Hitel Törlesztő Kalkulátor: Tervezd meg a hitel havi törlesztőrészleteit és a teljes visszafizetendő összeget.
Ingatlaneladás Adó Kalkulátor: Tudd meg, mennyi SZJA-t kell fizetned, ha eladnád a lakást az 5. év előtt.
Lakáskiadás Kalkulátor: Befektetésnek vennéd? Számold ki a lakáskiadás várható hozamát.

Miért fontos ez a döntés?

A saját lakás vásárlása érzelmi döntés is, de pénzügyileg nem mindig a legjobb választás. Ez a kalkulátor segít tisztán látni a számokat, figyelembe véve az inflációt, a hitelkamatokat és a befektetési lehetőségeket.

Bérlés vagy Saját Lakás? Melyik éri meg jobban?

Nincs kedve számolni?

Próbálja ki új Döntéssegítő Varázslónkat! 10 egyszerű kérdés, és megmutatjuk, melyik irány illik jobban az élethelyzetéhez.

🚀 Döntéssegítő indítása

Hogyan számol a kalkulátor?

Sokan elkövetik a hibát, hogy csak a hiteltörlesztőt hasonlítják a bérleti díjhoz. Ez azonban téves, mert a törlesztő egy része megtakarítás (tőke), a lakásnak pedig számos rejtett költsége van.

Ez a kalkulátor a valós pénzügyi mérleget mutatja meg:

1. Mi számít költségnek? (Mínusz)

Tranzakciós költségek: Illeték, ügyvéd, felújítás vásárláskor. Ezeket azonnal elbukod.
Hitelkamat: A banknak fizetett díj a pénz használatáért. Ez "ablakon kidobott pénz", pont mint a bérleti díj.
Karbantartás: Amit bérlőként a főbérlő fizet (kazáncsere, festés), azt tulajdonosként neked kell.
Haszonáldozat (Opportunity Cost): A legfontosabb rejtett tétel. Ha az önerődet (pl. 20 millió Ft) nem lakásba teszed, hanem befekteted (pl. évi 7% kamatra), az pénzt termelne. Lakásvásárláskor erről a hozamról lemondasz. Ez is költség!

2. Mi csökkenti a költséget? (Plusz)

Ingatlan értéknövekedése: Ha a lakás ára emelkedik, az nyereség, ami csökkenti a fenti költségeket.

Az ítélet: Fedezeti pont

A kalkulátor összeadja az összes fenti tételt a teljes időtávra, majd visszaosztja havi szintre. Így kapjuk meg azt a bérleti díjat, aminél pénzügyileg egálban lennél. Ha ennél olcsóbban találsz albérletet, jobban megéri bérelni és a maradék pénzt befektetni.