Lakásbérleti (albérleti) szerződés minta 2026: letöltés, kötelező elemek, GYIK

Mi az a lakásbérleti szerződés és miért fontos írásba foglalni?

A lakásbérleti (köznapi nevén albérleti) szerződés a bérbeadó és a bérlő közötti jogviszony alapdokumentuma: ebben rögzítik, hogy a bérbeadó a lakást meghatározott bérleti díj ellenében a bérlő használatába adja. A lakásbérletet a 2013. évi V. törvény (Ptk.) bérleti szerződésre vonatkozó szabályai és az 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) együtt szabályozzák.

A lakástörvény az írásba foglalást írja elő: a lakásbérleti szerződést írásban kell rögzíteni. Szóbeli megállapodással is létrejöhet bérleti jogviszony, ez azonban komoly bizonyítási kockázatot jelent, ezért a gyakorlatban mindig írásos szerződést érdemes kötni. Az írásbeli forma mindkét felet védi: vita esetén bizonyítja a bérleti díj összegét, a kaució mértékét, a lakás állapotát és a felmondás feltételeit. E cikk célja, hogy átfogó útmutatást adjon a kötelező elemekről, a kaucióról, a felmondásról és a bérbeadó adózásáról, valamint hogy egy azonnal másolható szerződésmintát is biztosítson.

TL;DR – Gyors összefoglaló

• Írásba foglalás: az írásbeli formát a lakástörvény írja elő; szóbeli megállapodással is létrejöhet a bérlet, de vita esetén nehezen bizonyítható, ezért mindig írásban köss szerződést
• Kötelező elemek: a felek adatai, az ingatlan pontos adatai (cím, helyrajzi szám), a bérleti díj és fizetésének módja/határideje, a bérlet időtartama
• Kaució (óvadék): a Ptk. 6:343. § alapján a túlzott mértékű biztosítékot a bíróság mérsékelheti – a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó kaució kérelemre csökkenthető, ezért a szokásos felső határ legfeljebb 3 havi bérleti díj
• Közüzemi mérőórák: birtokbaadáskor rögzítsd a víz-, gáz-, villany- és fűtésórák állását leltárban
• Bérleti idő: lehet határozott (pl. 12 hónap) vagy határozatlan – ez befolyásolja a felmondás szabályait
• A bérbeadó adózása: a magánszemély lakáskiadás után 15% SZJA-t fizet, a lakáskiadás kalkulátor segít kiszámolni a fizetendő adót
• Közjegyzői okirat: a szerződés közjegyzői okiratba foglalása kiürítési kötelezettség kikényszerítését teszi lehetővé per nélkül
• Másolható minta: az alábbi szerződésminta szabadon szerkeszthető, akár Word dokumentumba is beilleszthető

Lakásbérleti szerződés kötelező tartalmi elemei

Ahhoz, hogy a szerződés egyértelmű és kikényszeríthető legyen, az alábbi elemeknek mindenképpen szerepelniük kell benne.

Fontos: A szerződésben nem rendezett kérdésekben a Ptk. és a lakástörvény rendelkezései az irányadók. Ha valamiben eltérnének a felek a törvénytől, azt kifejezetten le kell írni a szerződésben.

A bérbeadó és a bérlő adatai – mit kell rögzíteni?

Bérbeadó adatai

• Teljes név
• Lakcím (állandó lakcím)
• Anyja neve
• Adóazonosító jel (10 jegyű) – a lakáskiadás adózásához is szükséges
• Személyazonosító igazolvány száma

Bérlő adatai

• Teljes név
• Lakcím
• Anyja neve
• Születési hely és idő
• Személyazonosító igazolvány száma

Tipp: Aláíráskor mindkét fél ellenőrizze a másik személyazonosító okmányát, és győződjön meg arról, hogy a bérbeadó valóban jogosult a lakás bérbeadására (tulajdonos vagy meghatalmazott).

Az ingatlan adatai – cím és helyrajzi szám

A lakást egyértelműen azonosíthatóan kell megjelölni:

• Pontos cím (irányítószám, település, közterület, házszám, emelet, ajtó)
• Helyrajzi szám (a tulajdoni lapról)
• Alapterület (m²) és szobaszám
• Tartozékok (pl. tárolórekesz, garázs, kerthasználat)
• A lakás berendezett-e, és milyen bútorokkal/eszközökkel (ezeket a leltár rögzíti)

Bérleti díj és fizetés

A bérleti díj a szerződés központi eleme. Rögzíteni kell:

• a havi díj összegét Ft-ban,
• a fizetés módját (banki átutalás ajánlott, mert nyomon követhető),
• a fizetés határidejét (pl. minden hónap 5. napjáig),
• a díjemelés szabályait (pl. évente egyszer, az infláció mértékéig),
• a késedelem következményeit (késedelmi kamat).

Tipp: A banki átutalás közleményében szerepeljen a hónap megnevezése (pl. „2026. július – lakbér"), így mindkét fél számára egyértelmű, mire vonatkozik a befizetés.

Kaució (óvadék) szabályai

A kaució (jogi nevén óvadék) a bérlő szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítéka: ebből vonhatja le a bérbeadó az esetleges károkat vagy az elmaradt bérleti díjat.

A Ptk. 6:343. § kifejezetten korlátozza a túlzott mértékű kauciót: ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, akkor a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ezért a gyakorlatban a kaució felső, még biztonságosan kérhető határa a 3 havi bérleti díj – a leggyakoribb azonban az 1-2 havi díjnak megfelelő összeg.

A szerződésben rögzíteni kell:

• a kaució összegét (jellemzően 1-3 havi bérleti díj),
• hogy mire használható fel (károk, díjtartozás, közüzemi tartozás),
• a visszafizetés feltételeit és határidejét (a bérlet végén, a lakás leltár szerinti, rendeltetésszerű visszaadása után).

Fontos: A kaució nem „utolsó havi lakbér" – a bérlő nem lakhatja le, kivéve ha a felek ebben kifejezetten megállapodnak. Az óvadék elszámolása a kiköltözés után, a mérőórák és a leltár ellenőrzésével történik.

Rezsi, közüzemi díjak és a mérőórák állása

A közüzemi díjak (víz, gáz, villany, fűtés, szemétszállítás, közös költség) elszámolásának módját pontosan le kell írni:

• ki köti meg / kinek a nevén futnak a közüzemi szerződések,
• a bérlő a fogyasztás alapján fizet-e, vagy átalányt,
• a közös költséget a bérbeadó vagy a bérlő fizeti-e.

A legfontosabb a birtokbaadáskor rögzített mérőóra-állás. A leltárban tüntessétek fel:

Tipp: Birtokbaadáskor érdemes fényképet készíteni a mérőórákról és a lakás állapotáról – ez vita esetén egyértelmű bizonyíték.

Bérleti idő: határozott vagy határozatlan

Határozott idejű bérlet

Meghatározott időtartamra (pl. 12 hónapra) szól, és a végdátummal automatikusan megszűnik. Határozott idő alatt rendes felmondással általában nem szüntethető meg, kivéve, ha ezt a szerződés kifejezetten lehetővé teszi.

Határozatlan idejű bérlet

Nincs végdátuma, és bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti a szerződésben (vagy a lakástörvényben) rögzített felmondási idő betartásával.

Felmondás szabályai

A felmondás módja attól függ, hogy határozott vagy határozatlan idejű a bérlet, és hogy rendes vagy rendkívüli (azonnali hatályú) felmondásról van-e szó.

• Határozatlan idejű bérlet esetén a felek a szerződésben megállapodott felmondási idővel (jellemzően 30-60 nap, hónap végére) mondhatnak fel.
• Határozott idejű bérlet rendes felmondással általában nem szüntethető meg, csak ha a szerződés ezt megengedi.
• Rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás súlyos szerződésszegés esetén lehetséges, például ha a bérlő tartósan nem fizet, vagy a bérbeadó nem biztosítja a lakás rendeltetésszerű használatát. A lakástörvény szerint ilyenkor általában előzetes írásbeli felszólítás szükséges.

Megjegyzés: A felmondást minden esetben írásban célszerű közölni, igazolható módon (tértivevényes levél vagy átvételi elismervény), hogy a felmondás időpontja bizonyítható legyen.

A bérbeadó adózása – lakáskiadás 15% SZJA

A magánszemély bérbeadó számára a lakáskiadásból származó jövedelem összevont adóalapba tartozó, önálló tevékenységből származó jövedelem, amelyet 15% személyi jövedelemadó (SZJA) terhel. A jövedelem kétféleképpen számolható:

• 10%-os költséghányad alkalmazásával (a bevétel 90%-a a jövedelem), vagy
• tételes költségelszámolással (a ténylegesen igazolt költségek levonásával).

Az SZJA-t negyedévente, adóelőlegként kell megfizetni, és az éves SZJA-bevallásban kell elszámolni a NAV felé.

Tipp: A pontos fizetendő adó kiszámításához használd a lakáskiadás kalkulátor eszközt, amely mindkét költségelszámolási módszert figyelembe veszi.

Kapcsolódó eszközök: Ingatlanvásárláshoz hasznos az Ingatlan illeték kalkulátor, a bérlés és a saját lakás közötti döntéshez pedig a Bérlés vagy saját lakás kalkulátor ad támpontot.

Közjegyzői / ügyvédi okirat és a kiürítési kötelezettség

A lakásbérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalása komoly előnyt jelent a bérbeadónak. Ha a szerződés tartalmazza a bérlő kiürítési és kiköltözési kötelezettségvállalását közokirati formában, akkor a bérlet megszűnése után – ha a bérlő nem költözik ki önként – a bérbeadó bírósági per nélkül, közvetlenül végrehajtás útján kikényszerítheti a lakás kiürítését. Ez jelentősen lerövidíti a folyamatot egy esetleges „bennragadt" bérlő esetén.

Az ügyvédi ellenjegyzés szintén növeli a szerződés hitelességét és pontosságát, bár önmagában nem teszi lehetővé a per nélküli kiürítést. Nagy értékű, hosszú távú vagy bonyolult bérlet esetén érdemes szakember (ügyvéd, közjegyző) bevonása.

Fontos: A közjegyzői okiratba foglalásnak költsége van, de egy hosszú távú vagy magas díjú bérlet esetén a bérbeadó számára megéri a biztonságért cserébe.

Másolható lakásbérleti (albérleti) szerződés minta

Az alábbi szerződésminta közvetlenül kimásolható és szerkeszthető – a szögletes zárójeles [...] helyeket töltsd ki a saját adataiddal. A szöveget akár Word dokumentumba is beillesztheted, majd kinyomtatva két példányban aláírhatjátok.

LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS

amely létrejött egyrészről
Név: [Bérbeadó teljes neve]
Lakcím: [irányítószám, település, utca, házszám]
Anyja neve: [...]
Adóazonosító jel: [...]
Szem. ig. szám: [...]
mint Bérbeadó (a továbbiakban: Bérbeadó),

másrészről
Név: [Bérlő teljes neve]
Lakcím: [irányítószám, település, utca, házszám]
Anyja neve: [...]
Születési hely, idő: [...]
Szem. ig. szám: [...]
mint Bérlő (a továbbiakban: Bérlő)
között az alulírott napon és helyen, az alábbi feltételekkel.

1. A BÉRLEMÉNY ADATAI
1.1. A Bérbeadó bérbe adja, a Bérlő bérbe veszi az alábbi lakást:
     Cím: [irányítószám, település, utca, házszám, emelet, ajtó]
     Helyrajzi szám: [...]
     Alapterület: [...] m²    Szobaszám: [...]
     Tartozékok: [pl. tároló, garázs, kerthasználat]
1.2. A Bérbeadó kijelenti, hogy a lakás felett rendelkezési joggal bír,
     és jogosult azt bérbe adni.

2. A BÉRLET IDŐTARTAMA
2.1. A bérlet kezdő időpontja: [év. hónap. nap].
2.2. A bérlet [határozott / határozatlan] időre szól.
     Határozott idő esetén a bérlet vége: [év. hónap. nap].

3. A BÉRLETI DÍJ ÉS MEGFIZETÉSE
3.1. A havi bérleti díj: [...] Ft, azaz [...] forint.
3.2. A Bérlő a bérleti díjat minden hónap [...] napjáig fizeti meg
     [átutalással a Bérbeadó alábbi bankszámlájára / készpénzben].
     Bankszámlaszám: [...]
3.3. A bérleti díj évente legfeljebb [...] %-kal / az infláció mértékével
     emelhető, a Bérbeadó előzetes írásbeli értesítése mellett.

4. KAUCIÓ (ÓVADÉK)
4.1. A Bérlő a szerződés aláírásakor [...] Ft, azaz [...] havi bérleti
     díjnak megfelelő összegű kauciót (óvadékot) fizet a Bérbeadónak.
4.2. A kaució a Bérlő szerződésből eredő kötelezettségeinek biztosítéka
     (károk, díjtartozás, közüzemi tartozás fedezete).
4.3. A Bérbeadó a kauciót a bérlet megszűnését és a lakás leltár szerinti,
     rendeltetésszerű visszaadását követő [...] napon belül,
     a jogos levonások után visszafizeti a Bérlőnek.

5. KÖZÜZEMI DÍJAK ÉS REZSI
5.1. A bérleti díjon felül a Bérlő viseli a közüzemi díjakat:
     [villany, gáz, víz, fűtés, szemétszállítás, internet stb.].
5.2. A közös költséget a [Bérbeadó / Bérlő] fizeti.
5.3. A mérőórák birtokbaadáskori állását a felek a 8. pont szerinti
     átadás-átvételi jegyzőkönyvben (leltárban) rögzítik.

6. A FELEK JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI
6.1. A Bérlő köteles a lakást rendeltetésszerűen használni és megóvni.
6.2. A Bérlő a lakásban átalakítást csak a Bérbeadó írásos engedélyével végezhet.
6.3. A Bérbeadó köteles biztosítani a lakás zavartalan, rendeltetésszerű
     használatát.

7. A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE ÉS FELMONDÁS
7.1. Határozott idejű bérlet a végdátummal automatikusan megszűnik.
7.2. Határozatlan idejű bérlet esetén a felek [...] napos felmondási idővel,
     a hónap végére, írásban mondhatnak fel.
7.3. Súlyos szerződésszegés esetén – előzetes írásbeli felszólítás után –
     bármelyik fél azonnali hatállyal felmondhat.

8. BIRTOKBAADÁS, LELTÁR, ÁLLAPOTRÖGZÍTÉS
8.1. A felek a lakás átadásakor átadás-átvételi jegyzőkönyvet (leltárt)
     vesznek fel, amely rögzíti a lakás állapotát, a berendezési tárgyakat
     és a mérőórák állását (villany: [...] kWh, gáz: [...] m³,
     hidegvíz: [...] m³, melegvíz: [...] m³).
8.2. A leltár a jelen szerződés elválaszthatatlan mellékletét képezi.

9. EGYÉB RENDELKEZÉSEK
9.1. A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv
     (2013. évi V. törvény) és a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény)
     rendelkezései az irányadók.
9.2. A szerződést a felek elolvasás és értelmezés után, mint akaratukkal
     mindenben megegyezőt, jóváhagyólag írják alá.
9.3. A szerződés [...] eredeti példányban készült.

Kelt: [település], [év. hónap. nap]


____________________________          ____________________________
        Bérbeadó                                Bérlő

Tanúk (opcionális):
1. Név: [...]  Lakcím: [...]  Aláírás: ____________________
2. Név: [...]  Lakcím: [...]  Aláírás: ____________________

Fontos: Ez a minta általános iránymutatásként szolgál. Magas díjú, hosszú távú vagy bonyolultabb bérlet esetén javasolt ügyvéd vagy közjegyző bevonása, valamint a kiürítési kötelezettség közjegyzői okiratba foglalása.

Gyakori hibák lakásbérletnél

1. Csak szóbeli megállapodás – vita esetén szinte lehetetlen bizonyítani a feltételeket
2. Hiányzó leltár és mérőóra-állás – a kiköltözéskor vitát okoz, ki mennyi rezsivel tartozik
3. Túlzott kaució – a 3 havi bérleti díjat meghaladó óvadékot a bíróság mérsékelheti
4. Kaució „lelakása" – a bérlő nem fizeti az utolsó hónapokat a kaució terhére, holott az tilos megállapodás nélkül
5. Pontatlan ingatlanadatok – hiányzó helyrajzi szám vagy alapterület
6. A bérbeadó adózásának elmulasztása – a lakáskiadás után 15% SZJA-t kell fizetni
7. Rendezetlen díjemelés – ha nincs leírva, később vitás lehet a lakbér emelése

Gyakori kérdések

Kötelező-e írásba foglalni a lakásbérleti szerződést?
Igen, a lakásbérleti szerződést kötelező írásban megkötni. A szóbeli megállapodás vita esetén nehezen bizonyítható, ezért a saját érdekedben mindig írásos szerződést köss.

Mennyi kaució kérhető maximum?
A Ptk. 6:343. § szerint, ha az óvadék meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. Ezért a gyakorlati felső határ legfeljebb 3 havi bérleti díj; a leggyakoribb az 1-2 havi összeg.

Lelakhatja-e a bérlő a kauciót?
Nem, a kaució nem az utolsó havi lakbér. A bérlőnek a teljes bérleti időre fizetnie kell, a kaucióból a bérbeadó a kiköltözés után számol el (károk, tartozások). Eltérni csak a felek kifejezett megállapodásával lehet.

Mikor kapja vissza a bérlő a kauciót?
A bérlet megszűnése és a lakás leltár szerinti, rendeltetésszerű visszaadása után, a jogos levonások (károk, díjtartozás) elszámolását követően, a szerződésben rögzített határidőn belül.

Mi a különbség a határozott és a határozatlan idejű bérlet között?
A határozott idejű bérlet a végdátummal automatikusan megszűnik, és rendes felmondással általában nem szüntethető meg. A határozatlan idejű bérlet felmondási idővel, írásban bármelyik fél által megszüntethető.

Mennyi adót fizet a bérbeadó a lakáskiadás után?
A magánszemély bérbeadó a lakáskiadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót fizet. A jövedelem 10%-os költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással számítható. A pontos összeghez használd a lakáskiadás kalkulátor eszközt.

Miért érdemes közjegyzői okiratba foglalni a szerződést?
Ha a szerződés közokiratban tartalmazza a bérlő kiürítési kötelezettségvállalását, a bérbeadó a bérlet megszűnése után per nélkül, közvetlen végrehajtással kikényszerítheti a lakás kiürítését – ez gyorsabb és olcsóbb, mint egy bírósági eljárás.

Kell-e rögzíteni a mérőórák állását?
Igen, a birtokbaadáskor érdemes leltárban rögzíteni a villany-, gáz- és vízórák állását, és fényképet készíteni róluk. Így a kiköltözéskor egyértelmű, ki mennyi közüzemi díjjal tartozik.

Emelheti-e a bérbeadó a bérleti díjat a bérlet alatt?
Csak akkor és úgy, ahogyan a szerződés megengedi (pl. évente egyszer, meghatározott mértékig). Ha erről nincs rendelkezés, a díjemelés a bérlő hozzájárulását igényli.

Hány példányban kell elkészíteni a szerződést?
Legalább két példányban: egy a bérbeadó, egy a bérlő részére. Mindkét példányt mindkét félnek alá kell írnia.